전입신고, 확정일자, 주택임대차보호법

 권리의 법적 보호 및 피해 회복을 위한 조치

1. 전입신고 및 확정일자

 

 전입신고와 확정일자를 받은 이유는 최우선변제권을 보장 받기 위해서 이다. 법적으로 최우

선변제권을 인정받으려면 실 거주, 전입신고, 확정일자 이 세 가지가 충족되어야 한다. 전입신

고는 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동한 때에는 신고의무자가 

새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 주소지변경 및 등록을 위한 전입사실을 새로운 

거주지 관할기관에게 신고하는 것이다. 확정일자란, 그 문서가 그 날짜에 존재하고 있었다는 

것을 증명하는 것으로 기입일자는 공증기관(공증인, 법원 공무원)이 사문서에 기입한다. 공증

기관에 사문서를 제시하여 확정일자 청구를 하면 공증기관은 확정일자부에 청구자의 주소, 성

명과 문서명을 기재하고 확정일자부의 번호를 사문서에 기입한 후, 사문서에 확정일자인을 찍

고 그 안에 청구한 날의 일자를 기재한다. 이처럼 확정일자는 공증을 받는 일로 등기소에서 하

는 일이지만 동사무소에서 사무대행을 하고 있다. 이렇게 하고 나면 주택임대차보호법에 따라 

소액의 보증금에 대해서는 우선 변제권을 획득하게 된다. 만약 소유주에 경제 사정에 따라 부

동산이 강제 경매에 처하게 되더라도 보증금을 변제 받을 수 있다.

 

2. 주택임대차보호법

 

주택임대차보호법이란 주거용으로 전세나 월세로 세든 입주자를 보호하기 위해 마련된 법률

이다. 1981년 제정된 이후, 1983년, 1989년, 1997년, 2001년, 2002년, 2005년 7차례에 걸쳐 일

부 개정이 있었다. 이는 민법의 전세권이나 임대차계약의 규정들이 현실과 유리된 면이 있으

므로 경제적 약자인 임차권자의 권리를 현행 민법으로써 보호하기 어려운 면을 보완하기 위한 

취지에서 제정되었다. 그 주요 골자를 살펴보면, 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 

주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대해서도 효력이 생긴다(3조 2

항). 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(3조 3항). 임차인이 주택의 인

도와 주민등록을 마치고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 

경매 또는 국세징수법에 의한 공매 시 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자, 

기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 이 경우 우선변제의 순위와 보증

금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다(3

조의 2). 임대차가 종료하였으나 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임대인의 협력 없이 임차

주택을 관할하는 법원에 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 임차권등기명령이 결정

되어 임차권등기를 한 임차인은 이사를 하거나 주민등록을 옮기더라도 기존에 보유하고 있던 

대항력과 우선 변제권이 유지된다. 임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기

와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다. 이 법의 규정에 위반된 임대차 약정으

로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다(10조) 등이다.

2010년 07월 26일부터 서울특별시는 최우선 변제 적용 보증금액은 7,500 만원 이하 이고 최우

선변제 금액(우선변제금의 일정액)은 최대 2,500 만원으로 변경되었기 때문에 혹시라도 보증

금을 받지 못 할 경우는 생기지 않도록 법적 보호막에 안전하게 들어와 있다.