전세보증금(임대차보증금)과 횡령

임대차계약 즉, 전세 계약이나 월세 계약을 할 때 임차인은 보증금을 임대인(건물주)에게 지급하게 된다.

 

계약이 만료된 후 임차인은 보증금을 돌려받아야 하나, 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 횡령죄로 고소가 가능할까

 

형법 제355조 제1항) 타인의 재물을 보관하는 자가 그 재물을 횡령하거나 그 반환을 거부한 때에는 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처한다.

 

일반적인 사람이 봤을 때 임대인이 내 돈을 돌려주지 않으니 반환을 거부하는 것으로 보아 경찰서에 찾아가 횡령으로 고소를 하려고 한다.

 

하지만 횡령죄로 고소는 불가능하다. 그 이유는 무엇일까.

 

우선 위 법조문의 전단 부분을 주목해야한다.

 

타인의 재물(돈)을 보관하는자 즉, 내 소유의 돈을 임대인이 보관하고 있다는 것이 우선 성립해야 반환 거부를 논할 수 있다.

 

문맥대로만 보면 내 돈을 임대인에게 줬으니 임대인이 내 돈을 보관하고 있다고 생각하기 쉽다.

 

그러나 보증금을 임대인에게 준 즉시 그 보증금은 임대인의 돈으로 보아야 한다.

 

보증금은 임대차계약을 하면서 임차인이 월세를 미납하거나 방 안에 중대한 손상을 입혔을 경우 임대인은 받아놓은 보증금에서 해당 금액을 차감한 후 돌려줄 의무만 있는 것이다.

 

다시 말하면, 보증금을 임대인이 받는 즉시 그 돈의 소유권이 이전되기 때문에 보증금은 임대인 소유가 되는 것이고 임대인은 계약이 만료된 후 차감할 금액을 뺀 나머지 금액을 돌려주면 된다.

 

월세를 미납한 것이 없거나 중대한 손상이 없는 것이 일반적이므로 전액 상환받는 것이 통상적이다.

 

이러한 사정 때문에 임대인은 내 소유의 돈을 보관하는 자로 볼 수 없어 횡령죄가 성립될 수가 없는 것이다.

 

그렇다면 내가 돈을 주고도 받지 못하는데 어떻게 문제를 해결해야할까

 

우선 임차인이 보증금을 교부하면 그 소유권은 임대인에게 있는 것은 맞지만, 임차인은 계약 종료 후 그 돈을 돌려받을 권리가 있는 것이다. 즉 채권자인 셈이다.

 

쉽게 얘기하면 임차인은 계약이 종료하면 돈을 돌려달라고 요구할 권리가 있는 사람이지, 그 보증금 자체의 소유권자가 아니다. 따라서 임대인은 보증금을 받으면 자신의 돈이기 때문에 임대인이 사용하더라도 아무 문제가 없고 계약 만료시 자신의 보유하고 있는 재산에서 보증금만큼 돌려줄 의무만 있을 뿐이다.

 

그런데 임대인이 돌려줄 의무를 이행하지 않는다면, 이를 강제할 방법은 민사소송 뿐이다.

 

따라서 보증금을 돌려받지 못한다면 경찰서로 가는 것이 아니라 민사법원에 가서 임대차보증금반환소송을 해야한다.